不動産売却コラムの記事一覧｜あま市・海部郡・津島市・愛西市の不動産売却・買取はセンチュリー21住まいるハウス不動産｜センチュリー21住まいるハウス不動産

不動産売却に必要なものと、かかる費用


1・不動産売却に必要になるもの

不動産を売却することが決まったら、次のものが必要となります。
あらかじめ準備しておきましょう。


査定をする際は、これら全てが必要なわけではありません。
しかし、売却することが決まっているのであれば、あとで慌てないように少しずつ準備をしておくといいです。
住まいるハウス不動産では、売主様に代わり必要な書類のご用意も、お手伝いもさせていただいています。

2不動産売却にかかかる費用

家やマンション、土地などを売却する際にかかる費用の総額は、一般的に売却額の4～5％程度と言われています。
おもな費用や税金は、次のとおりです。

・仲介手数料：不動産会社に成功報酬として支払う
・印紙税：売買契約書に課される税金
・住宅ローン完済のための費用：住宅ローンを完済する場合に必要


2-1仲介手数料

不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法という法律で次のように定められています。

200万円以下…取引額の5％（＋消費税）
200万円～400万円以下…取引額の4％（＋消費税）
400万円～…取引額の3％（＋消費税）

仲介手数料の額は上限額であることが慣例であり一般的です。

また、2024年7月1日より宅地建物取引業法が改定され
取引額800万円以下の空地空家の売買においては、上記の計算式とは別に
30万円（＋消費税）が仲介手数料の上限となりました。

2-2印紙税

不動産の売買契約書は、印紙税の課税対象文書です。
そのため、有効な契約書にするためには、印紙税額分の印紙を契約書に貼付し消印をして印紙税を納めなければなりません。

不動産売買契約書の印紙税額は、記載されている取引額によって決まります。
2027年3月31日までは軽減税率が用いられています。


2-3住ローン完済のための費用

住宅ローンが残っている家やマンションを売却する場合は次の2つの費用が必要になります。

・住宅ローン完済の事務手数料
・抵当権抹消にかかる登記費用

住宅ローンが残っている家やマンションを売却する際は、ローンを完済して抵当権を外さなければなりません。
住宅ローンを組んだ金融機関によって手数料は異なるため、いくらぐらいになるのかあらかじめ窓口で確認しておくと良いでしょう。

また、住宅ローンを一括返済して抵当権を外す際に
抵当権抹消登記の登録免許税と、登記手続きをしてもらう司法書士への報酬が必要です。

抵当権抹消登記をする際に法務局に収める登録免許税は、不動産1つにつき1,000円で
土地と建物それぞれに抵当権が設定されている場合は2,000円になります。
司法書士に支払う報酬は数万円のことが多いです。

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不動産会社がおこなう３大業務

家やマンションの売却を依頼すると、不動産会社がどのようなことをするのか紹介していきます。

仲介での不動産売却において不動産会社がおこなう業務は、大きく分けると3つです。

査定：売却物件がいくらで売れそうかを調べる
売却活動：買い手を探す
契約手続き：買い手との交渉と契約の手続きをする

「査定」で売却物件の価値を見極める

まず、不動産売却時に不動産会社がおこなうこととして「査定」があげられます。

査定とは、家やマンションを実際に売りに出した場合、いくらぐらいで売却できそうかを調べることです。

売却物件の立地や状態、現在の不動産市場などを踏まえたうえで、不動産会社の担当者が査定をします。

不動産鑑定士が業として行う不動産鑑定とは異なり、不動産会社が売却活動を前提として行う査定は、基本的に無料です。

査定には、売却する家やマンションの情報だけで査定価格を出す「机上査定（簡易査定）」と、
実際に担当者が現地に足を運んで調査してから査定価格を出す「訪問査定（実査定）」があります。

机上査定は、物件の情報だけで簡単に査定価格を出すことができますが、精度が低くなるため売却する際の情報としては不十分です。
より正確な査定価格を知るためには、実際に物件を見て調査のできる訪問査定を依頼しましょう。



「売却活動」で買い手を見つける

不動産会社が行う業務のなかでも、買い手を見つける売却活動は、売却の成否を左右する大事な工程です。

多数の不動産ポータルサイトに物件情報を掲載したりチラシのポスティングや新聞の折込広告を積極的に実施したりすれば、早く買い手が見つかりやすくなることは言うまでもありません。

しかし、広告や宣伝などの売却活動を幅広く行えば、それだけ費用もかかります。

広告費は仲介手数料に含まれているため、仲介手数料が安いと売却活動にあまり力を入れてくれず、なかなか買い手が現れないといったケースも出てきます。

不動産売却を成功させたいのであれば、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ばないことが大切です。

「買い手との交渉・契約手続き」をしてくれる

不動産には定価がありません。
そのため売買する際の価格は、売り手と買い手とが交渉して両者が納得したうえで決まります。

一般的に、売り手は買い手から値引き交渉されることが多いです。
不動産会社は、高く売りたい売り手と、安く買いたい買い手との間に入って交渉をまとめる役目をしてくれます。

いくらぐらい値引きをすれば買い手が購入を決めてくれるのか、どの程度の値引きであれば売り手が損をせずに契約をまとめられるのかを見極められる経験と手腕が、不動産営業の担当には不可欠です。

買い手との交渉を有利に進めるためにも、売却実績が多い不動産会社を選び、信頼できる経験豊富な担当者に売却を依頼しましょう。

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【不動産売却の方法と選び方】

不動産売却の基礎知識として、まず家やマンションなどの不動産を売却する方法の種類と売却理由に合った選び方を説明します。
家やマンション、土地といった不動産を売却するおもな売却方法は、次の表のとおりです。

売却方法を大きく分けると、「仲介」と「買取」の2つに分類されます。
買取保証付き仲介は仲介と買取のハイブリッドで、リースバックは買取の一種です。

まずは「仲介」と「買取」それぞれの売却方法の違いを確認しましょう。

不動産売却の「仲介」と「買取」では何が違うのか？

不動産を売却してお金にするという点では、仲介も買取も同じです。
しかし、売る相手（買い手）、売却期間、売却価格などが異なります。

売却する相手が違う

仲介と買取とでは、売却する相手が違います。

仲介の場合、売る相手は一般の消費者であることが多いです。
売り手と買い手を不動産会社が仲介します。

一方、買取の場合は、家やマンションを不動産会社や買取業者に直接買い取ってもらいます。

売却にかかる期間が違う

仲介だと売却期間が長くかかりますが、買取ならすぐに売却が可能です。

仲介では、不動産を買ってくれる人（買主）を見つける期間が必要です。
どれだけ短くても2〜3ヵ月、長ければ半年以上かかります。

しかし、買取であればそのような期間は不要です。
売主と不動産会社との間で買取条件さえ合えば、数日〜1週間程度で売買契約と引き渡しが完了します。



売却できる価格が違う

仲介で不動産売却すると相場価格に近い額で売れることが多いです。
しかし、買取だと相場価格よりも売却価格は安くなります。

一般的に、買取での売却価格は、相場価格の7割程度です。

なぜなら、不動産会社は買い取った家やマンションなどを再販します。
そのため、再販にかかる費用や利益をあらかじめ計算し、それらを差し引いた額で買い取ることになるからです。

不動産売却では仲介と買取のどちらを選ぶべきか？

不動産売却で仲介と買取のどちらを選ぶべきかは、通常、高く売りたいか早く売りたいかによって決まります。

高く売りたい＝仲介
早く売りたい＝買取

時間がかかっても少しでも高く売りたい場合は仲介を、安くなってもかまわないから、とにかく早く売りたい場合は買取を選ぶと良いでしょう。

ただし、仲介の場合は仲介手数料がかかりますが、通常、買取業者による買取の場合では不要です。

買取保証付き仲介について

買取保証付き仲介とは、一定期間内（3ヵ月が多い）を定めて仲介で売りに出し、仲介で売却できなければ、あらかじめ取り決めておいた額で不動産会社が買い取ってくれるという、仲介と買取とを合わせた売却方法です。

買取保証付き仲介は、次のような流れで行われます。

不動産会社と仲介で売却する期間（3ヵ月が基本）と買取価格を取り決める
仲介で売却に出して買い手を探す
買い手が現れればそのまま仲介での売買契約に進む
取り決めた期間内に買い手が現れなければ不動産会社に買い取ってもらう
少しでも高く売れるチャンスがある仲介で売却したいけれども売却期限が決まっているなど、決まった日までに確実に売却しなければならない場合に向いているのが、買取保証付き仲介です。

リースバックについて

リースバックとは、売却した家を新たに賃貸物件として借りることで、今までと同じように住み続けられるという売却方法です。

リースバックは買取の一種で、次のような流れで行われます。

不動産会社に今の家を売る（買い取ってもらう）
売却した家を不動産会社から借りる（家賃を支払って住み続ける）
契約内容により、住み続けるか一定期間が過ぎたら明け渡すかが決まる（買い戻すことも可能）
リースバックは、家の売却代金が必要だけれども、子供の学校や勤務地の関係などで、今の家に住み続けたい場合に便利な売却方法です。

ただし、売却価格は買取と同様、仲介での売却よりも安くなることが多く、また契約内容によっては、決められた期間が過ぎれば明け渡すか買い戻すかを選ばなければなりません。

買い戻す際の価格は、一般的に売却した際の価格よりも高くなることが多いです。

リースバックや買取保証付き仲介といった特殊な売却方法は、すべての不動産会社で取り扱っているわけではないため、売却前に不動産会社の情報をしっかりと調べておくことが大切です。

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【不動産売却の基礎知識】耐用年数について

不動産を売却する際は、購入時よりも価格が下がっているのが一般的です。その理由は、築年数の経過とともに不動産の資産価値が減少していく為です。

建物の場合は築年数の経過による資産価値の減少を不動産価格に反映する際は耐用年数という基準を用います。耐用年数とはどのような基準なのでしょうか？
今回は不動産を売却する際に影響する耐用年数について解説していきます。


不動産売却における耐用年数


①法定耐用年数

法定耐用年数とは、不動産の価値を公平に算出するために国が設定している年数です。
税法上価値を有している期間で、法定耐用年数を経過したからと言って不動産を使用できないわけではありません。

建物の所有者に課される固定資産税を算出する際は建物の価値を公平に算出する必要があります。そのため、法定耐用年数は建物の価値を算出する際に用いられます。


②物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、建物の劣化によって建物を使用できなくなるまでの年数で、材質の品質や構造物の仕組みを維持できる期間です。物理的耐用年数は、使用できなくなるまでの期間なので、使用状況によって変化しやすい不動産の耐用年数を表すことに用いることはほぼありません。

物理的耐用年数は、テレビやバッテリーなどの家電製品に用いられています。これらは耐用年数を経過すると、満足に十分に使用できず処分するケースが多いため、物理的耐用年数が用いられています


③経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、物の価値がなくなるまでの年数です。物理的耐用年数では物が壊れる年数を表していますが、物が壊れるまでの年数は使用状況や物の性質によって異なります。

経済的耐用年数は物の価値がなくなるまでの年数であって、耐用年数を経過したからと言って使用できなくなるわけではありません。
劣化の程度や建物の機能、将来的に行われるメンテナンスを踏まえながら耐用年数を算出します。
物理的太陽線数よりも算出はしやすいですが、公平性に欠けてしまうため不動産売却の耐用年数を決める場合は、法定耐用年数が用いられます。


次回は物件の種別による耐用年数の説明を致します。
ご覧いただきありがとうございました。

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平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
年末年始の休業期間のお知らせです。
お店は閉めてありますが、期間中も電話やメール、ご案内等もご対応可能ですので、
お気軽にお問い合わせください。

よろしくお願い申し上げます。


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【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【最終回】


最後に、市街化調整区域の物件を売却するときの基本の流れについて見ておきましょう。


前回の記事はコチラから→【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その3】



市街化調整区域の不動産を売却する流れとポイント



1：行政調査を行う

不動産会社に物件の価格査定を依頼すると、不動産会社は役所等にヒアリングを行う「行政調査」を行います。
自分でも行政に問い合わせることで、売却したい不動産がどのような条件になっているか、情報を得ることもできます。



2：不動産買取り業者へ問い合わせる

市街化調整区域の売却は難しい場合が多いため、不動産買取業者に問い合わせて買取価格について確認してみてもいいですね。
買取り価格は、通常の売却価格の7割程度となりますが、仲介での売却に比べてすぐに売却できるというメリットがあります。



3：不動産仲介業へ依頼する

不動産仲介業者を通じて売却するなら、地元の市街化調整区域の物件の扱いに慣れた不動産仲介業者を選びましょう。
その際、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない「専任媒介契約」がおすすめです。
複数の不動産会社に仲介を依頼する「一般媒介」では、高値で売却するための売主様と不動産会社での打ち合わせがスムーズに行かない場合もあります。
また、自分で買主を見つけられる自己発見取引が認められない「専属専任媒介契約」より、自己発見取引も可能な「専任媒介契約」が良いでしょう。



4：不動産を売却する条件を決定する

仲介業者と正式に依頼をしたら、適切なターゲットと売却価格を決めて売り出しを開始します。
売却価格については、相場をご説明した上で売主様と相談のもと決めさせていただきます。


5：買主が見つかったら不動産売買契約を締結する

買主が見つかり、諸条件がまとまれば、不動産売買契約を結ぶこととなります。
この際に売買代金の一部を手付金として受け取ります。


市街化調整区域の不動産の売買は難しいものですが、売買しやすい条件と売買しにくい条件について確認すると、上手に売却・購入をできるヒントが得られるかもしれません。
このコラムで紹介した内容を確認して、ぜひ市街化調整区域の売買を賢く行いましょう。


センチュリー２１住まいるハウス不動産は、ただインターネットやチラシに売却の依頼を受けた不動産を掲載するだけで無く、売主様のために独自の売却手法で全力で買主様を見つけます。
整形地や築年数の浅い戸建てやマンションはもちろんのこと、市街化調整区域内の不動産や他社でお断りされた不動産、なかなか売れない不動産でも、売却できるよう全力で取り組みます。
あま市・蟹江町・大治町・津島市・愛西市周辺でお困りの不動産、空き地や空き家をお持ちでしたら、売却に強いセンチュリー21住まいるハウス不動産にご相談ください！ 



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【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その3】



前回の【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その2】につづいて、市街化調整区域内の不動産を売買する際のメリットやデメリットを解説していきます。




市街化調整区域の不動産　メリットとデメリット


市街化調整区域内の不動産の売買では、なにかと制限が出てしまいがちです。
中でも売買しやすい物件とそうでない物件があります。
市街化調整区域の不動産を売買する上でのメリットとデメリットについて、確認してみましょう。


市街化調整区域内の不動産を購入したい理由

土地や家を探している買主様が、あえて市街化調整区域の不動産を選ぶ場合があります。
そのようなケースでは、市街化地域より市街化調整区域内の不動産の方が売買価格が安く、静かな環境であることが理由のひとつになるでしょう。
また市街化調整区域では都市計画税がないため固定資産税等の税金が安いことや、駐車場や家庭菜園など宅地以外での用途が多いこともあります。


市街化調整区域で売買しやすい不動産

市街化調整区域で売買されやすい不動産は、既に開発許可を取得して建てられている物件です。
また、将来的に開発許可を受けられる見込みがある土地も売買しやすくなります。


市街化調整区域で売買しにくい不動産

一方、売買しづらい不動産は、地目が「農地」になっている土地です。
農地を購入して、農地以外の用途で利用するためには行政の許可が必要ですし、許可がおりるか保証されているわけではありません。
同じように開発許可が取得できない土地や、無許可で建てられた建物などは、売買が難しいと言えるでしょう。



市街化調整区域の物件を売買する方法

市街化調整区域内の不動産、土地や建物を売買する際はどのような方法があるでしょうか？


1：専門の不動産仲介業者に依頼する

不動産の売買では不動産仲介業者に依頼するのが一般的です。
ただ、市街化調整区域では様々な要件を確認する必要などがあり、市街化調整区域内の不動産を専門で扱う不動産仲介業者を選ぶのが大切です。


2：オークションに出品

難易度は高めですがネットオークションで、市街化調整区域の不動産の売買を行う事も可能です。


3：個人間売買を行う

一般の不動産の売買では売主様と買主様の間に不動産仲介業者が入りますが、知人同士や身内などなら個人間で売買することも考えられます。
その場合、仲介手数料がかからないというメリットはありますが、不動産売買に必要な書類の準備や手続きをきちんと行う必要があり、一般的には難しいと言えるでしょう。


今回も最後までご覧いただきありがとうございました。
次回は【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【最終回】に続きます。


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【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その2】


前回の【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その1】につづき調整区域の不動産について解説していきます。
市街化調整区域に建物を建てられるケースや、市街化調整区域で不動産の売買をする際に知っておきたい注意点、 またメリット・デメリット、市街化調整区域の不動産を売買する方法、 市街化調整区域の不動産を売却する流れについて、ご紹介します。


市街化区域に建物を建てられるパターン

市街化調整区域で建物を建築できるのは、どの様なパターンがあるか説明していきます。


パターン1：分家住宅（農家住宅）の場合
市街化調整区域で農業を営む方が、自己の居住用の家として建築した建物を【農家住宅】といいます。
この農家住宅の場合は、許可がなくても建物の建築が可能です。農家住宅と同じように、農業を営む方の子どもなど、その世帯の一部が独立して建てた建物を「分家住宅」と呼びます。分家住宅の場合は、農家住宅より条件がやや厳しくなりますが、許可を取得せずに建物を建築できる場合も中にはあります。
分家住宅の許可要件については、それぞれ自治体により異なりますので、ご注意ください。

パターン2：開発許可を取得している土地の場合
市街化調整区域でも過去に開発の許可を取得している土地であれば、その許可を取得した時と同じ規模や用途の建物であれば、新たに許可を取得せずに建物の建築や、建て替えもできます。

パターン3：既存集落やその周辺に土地が存在している場合
市街化調整区域でも家（建物）が建ち並んでいる既存の集落が存在している場合、その既存集落地域や周辺の建築は、許可なく認められる場合があります。
こちらも諸条件は地域や自治体により異なりますので、不動産会社か市町村の役場に問い合わせましょう。


市街化調整区域の不動産を売却する際に知っておきたいポイント（注意点）

市街化調整区域の不動産を売却する際に、さまざまな影響を受けることが多いです。
実際にどんなところを注意していけばいいか、解説していきます。

不動産を売買する際の注意点
不動産の売主と買主の両方にとって必要なのが、その土地の「地目」についてです。
地目とは、その土地の現況や利用目的によって「宅地」「田」「畑」「山林」など23の区分に定められています。
不動産の売買をしようとする土地の地目が「宅地」で、しかも市街化調整区域に線引きされる以前から宅地になっている場合、建物の建築条件が緩くなることが多くなります。
しかし、地目が「農地」の場合、農地以外の利用では許可を取る必要があり、農家への売却といったように、不動産の買い手の選択肢が狭まることとなります。

また、水道や電気・ガスなどのインフラについてもぜひ確認しましょう。
インフラが既に整っていれば不動産の売買には好条件となりますが、そうでないなら土地の評価や価値も落ちると覚えておきましょう。さらに、その土地の自治体で区域が指定されていないか、自治体の条例などについても確認しておく必要があります。


売主の注意点
市街化調整区域の不動産売却をするなら、市街化調整区域の物件を多く扱っている不動産仲介会社を選びましょう。
市街化調整区域の建築許可等、さまざまな条件や情報を把握できていないと思うように買手が見つからなかったり、納得できる価格で売買できない可能性も考えられます。市街化調整区域内の不動産売買が得意な会社を見つけることが重要です。

買主の注意点
市街化調整区域内の不動産を購入するときは、その土地の建築が可能とわかっていても、売買契約に特約を盛り込むことをおすすめします。
「○年○月○日までに建築の許可を取得できない場合に、その契約を解除する」といった特約を盛り込めばより安心して不動産の売買を行えます。
もちろん、市街化調整区域の物件を多く取り扱っている不動産仲介会社を選ぶことでさまざまなアドバイスを得られていいでしょう。


今回も最後までご覧いただきありがとうございました。
次回は【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その3】に続きます。


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【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その1】


不動産の売却を考える際に【市街化調整区域】という言葉を見かけたことがあるかもしれません。
この市街化調整区域とは一体何なのでしょうか？
市街化調整区域に建物を建てられるケースや、市街化調整区域で不動産の売買をする際に知っておきたい注意点、 またメリット・デメリット、市街化調整区域の不動産を売買する方法、 市街化調整区域の不動産を売却する流れについて、ご紹介します。


市街化調整区域とは

家を建てたり土地を探すときに知っておきたいのが、「市街化調整区域」と呼ばれるエリアについてです。市街化調整区域は不動産の購入や建築、売却にさまざまな影響を与えることとなります。
当店の近隣だと、あま市や蟹江町、津島市、愛西市にも多く市街化調整区域が存在します。
「市街化調整区域」とは都市計画法で定められた区域のひとつで、その他に「市街化区域」があります。
「市街化区域」は、一般の住宅街や商業施設があり都市計画が推進されている区域です。
それに対し、「市街化調整区域」は、住宅（建物）などの建設を積極的には行わず、市街化を抑制する区域の事を言います。
東京23区と大阪市、名古屋市のほとんどは「市街化区域」になっています。


市街化区域・市街化調整区域ができた理由

都市化を進めると、これまでは農地（畑や田んぼ）などで使われていた土地が商業地や住宅地に変わっていくことが考えられます。その為、市街化調整区域が制定されたのは農林水産業などを守ることが目的のひとつです。
市街化調整区域が郊外に多くみられるのは、そのような理由があるからです。


建物の新築や建て替えには行政の許可が必要

市街化調整区域は住宅などの建物の建設を積極的に行わない地域のため、住宅（建物）の建設が制限されています。建物を新築で建てる場合や、建て替えを行う場合は、行政から開発許可を受けなければなりません。


市街化調整区域の不動産評価について

市街化区域では住宅などの建設が促進されているのに対し、市街化調整区域は都市化されていないため、電気や水道、ガスなどのインフラの整備があまり整っていない場合が多いです。
その為、市街化調整区域の不動産の評価は一般的には低くなってしまいます。




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次回は【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その2】につづきます！


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